新卒で不動産投資を始めたいなら、自分の家から買うべき理由【家賃を払うのは非効率】

2020-03-22

こんにちは、りょう（@august_green_tw）です。

株・FXなど、ここ10年でいずれの投資も随分と敷居が低くなっていますが、それでも不動産投資はまだハードルが一段高いところにあります。
まもなく4月を迎えますが、新卒でサラリーマンとなった社会人の中でも意識的に動いている人の中には早くも投資活動を開始する方も出てきます。
今日はそうした方のうち、不動産に少しでも興味がある人へ、少しでも時間を無駄にしないために私の持論をお伝えしたいと思います。

もし、新卒時代の自分に戻れるならこうしたかった、という話です。

新卒で不動産投資を始めたいなら、自分の家から買うべき

株と不動産は似ているところがあります。
なるべく早くから保有し、可能な限り長期間の運用を続けることで配当・家賃収入を最大化する。それを再投資していくことで着実な資産形成を実現する手法です。
不動産は特に、株よりも利回りが高い傾向にあることから、早くから始めることに意味があります。

では、どういった不動産を購入すればよいのでしょうか？

言うまでもなく、安くて・賃貸需要があり・築年数が浅いもの（長く運用できるもの）＝長期間高利回りを確保できるものになりますが、これらの条件を満たす物件を購入するのは圧倒的に難易度が高いです。

このことから、私は新卒サラリーマンのデビュー戦には賃貸物件を契約するのではなく、将来的に賃貸に回すことが出来る物件を分の家として購入するところから始めるのが良いと考えています。

新卒の属性では事業用不動産の融資が通らない

そもそも、優良物件は市場に出回る前に不動産業者に買われてしまいます。
相場よりも安い物件を購入し、市場適正価格で再販する差益で業者は利益を得ています。
我々のような個人投資家、ましてやデビュー戦となれば、スピード勝負では絶対に勝てません。

仮に、運良く超優良物件にアクセス出来たとしても、普通の新卒サラリーマンは絶対に購入が出来ません。
購入に必要な3つの属性が足りていないからです。

住宅ローンの審査でもこのうち①②が見られることは同様ですが、圧倒的に審査の難易度が緩やかです。
名の通った上場企業などであれば、将来的な①②を見込まれることで単身用物件の住宅ローンなら難なく通ることでしょう。

転勤・転職で住めなくなったら貸せば良い

都心なら単身用の賃貸1Kで毎月６〜９万円は必要になります。これは35年住宅ローン（金利0.5％）換算で、2,300〜3,500万円の規模に相当します。

入社１〜２年目で1,500万円クラスの物件を購入し、10年間住宅ローン控除を受けながら返済を進め、住宅ローン控除が終わる11年目に一括返済。その頃までには結婚や転勤など、住み替えが必要になることが想定されます。

その時の金融機関の判断次第ではありますが、住宅ローンでは転勤や家族が増えた等の理由で引っ越すことは認められており、空いた物件を賃貸に回すことは多くの場合承認されます。つまり超低金利のローンを維持しながら賃貸に回すことができるということです。

なお、はじめから投資前提だったと金融機関に捉えられればこの限りではない可能性もありえます。数年住んでしっかりと支払いをしてきた実績を鑑みればほとんど考えにくいですが、悪いケースでは金利＋１％程度の事業用融資に切り替えるか、最悪は一括返済を求められることもありえます。

10年後ということであれば、返済による元金の減少・住宅ローン控除・貯金で、物件価格の大半（理想は全額）を繰り上げ返済が可能になるでしょう。逆に言えば、最悪の場合10年で払いきれるくらいの価格の物件に照準を絞る必要があります。

家賃＝投資とするのが最も効率的

入社から10年、平均家賃を8万円とすれば、諸経費含め10年で1,000万円程度家賃で消耗することになります。
ここを住宅ローンで効率的に蓄えとして資産形成をし、入社10年・30代で無借金の物件をひとつ保有したところから次なる投資をスタートするのは、かなり安全サイドにたった戦略だと思います。年金や保険など、将来に備えた〜という金融商品なども検討を始めるのは入社５〜１０年目くらいかと思いますが、見えてくる景色が全然違ってくるはずです。

以上、「新卒で不動産投資を始めたいなら、自分の家から買うべき理由」でした。